利率下降与房贷利率不降的原因有以下几点：

1. 利率下降主要是由央行调控货币政策所决定的，而房贷利率则是由商业银行根据自身经营策略和风险控制来决定的。央行降低利率是为了促进经济增长和稳定金融市场，而商业银行在设置房贷利率时需要考虑到自身的成本、风险和盈利能力。

2. 利率下降并不意味着所有类型的贷款利率都会降低，它主要影响的是短期市场利率和基准利率。而房贷利率通常是长期贷款利率，它受到多种因素的影响，如银行的贷款成本、风险溢价、市场需求和竞争等，因此并不会直接跟随利率下降。

3. 房贷利率与房地产市场的供需关系密切相关。如果房地产市场供应紧张，需求强劲，商业银行可能选择保持较高的房贷利率来控制风险和限制购房需求。此外，房贷利率的调整也需要考虑到宏观经济形势、金融市场波动等因素，以维护金融稳定和风险可控。

4. 房贷利率的调整还受到政府监管和政策导向的影响。政府可能会通过宏观调控政策来引导房地产市场的平稳发展，包括限制房贷风险、控制房价上涨等。因此，即使利率下降，商业银行也可能受到政府的指导，不轻易降低房贷利率。

综上所述，利率下降并不意味着房贷利率会直接降低，房贷利率的调整受到多种因素的影响，包括商业银行自身的经营策略、风险控制、房地产市场供需关系以及政府监管和政策导向等。